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王石学保利从郊区回到城中央两个月拿下18块地

发布时间:2021-01-07 12:13:22 阅读: 来源:斧子厂家

王石犯了一个很大的判断性错误。幸好的是,他及时改正了错误。

一位基金公司投资总监拜访万科时,万科副总裁肖莉对他说:“现在你不要只看我们怎么说的,关键要看我们怎么做。”

踏空后的万科(000002.SZ),疯狂赶趟,在两个半月内拿下18块地。

背后的故事是,自去年10月到今年4月底,这段长达7个月的时间,大部分城市地价折让近40%,万科只是新增了广州以及西安两幅地块。

迟来的追赶:万科疯狂赶趟

错过了月亮,不能再错过星星。

错过拿地最好时机的万科,选择了激进拿地。以5月1日算起至7月16日,万科在全国一共拿下18块地。

5月,万科新增项目6个,分别位于无锡、佛山、沈阳和青岛四个城市。总共获得规划总建筑面积188万平米,权益面积118万平米,土地总价款为23亿元。

6月,万科新增项目8个,分布在厦门、佛山、鞍山、上海和重庆五个城市。净占地面积共计77.7万平方米,土地价款高达47.03亿元。6月的激进,让万科刷新了自己的记录,创下万科单月拿地规模近两年之最。

7月,万科的脚步并未放缓,7月7日、7月11日万科分别在中山和武汉再下两城,需支付地价总额为10.14亿元。而在7月16日,万科更是在广州和佛山再拿两地。

不过,万科近期一系列的拿地动作更像“赶趟”。上海一券商研究机构分析师对于万科近来拿地动作如此评价,“万科再赶也赶不上趟。”联合证券分析师鱼晋华在其近期的一份研究报告中用“滞后”一词作出评述。

不惜代价:频频制造“地王”

疯狂赶趟的代价是制造“地王”。

五月所拿佛山地块,其成交价高出起始楼面地价50%,折算成楼面地价后达2409元/平方米。而其13.86亿元的总价,也再度创下了当地自2007年5月以来“地王”纪录。

六月万科拿下的厦门地块,总建筑面积为19.971万平方米,出让起始价10.92亿元,万科最后出价为18.3亿元。其楼面地价高达9163元/平方米,已接近该地段曾创下的最高价。

7月16日,万科在佛山以总价21.5亿元拿下登州商住地块一、二,总面积达28.4037万平方米,以总价衡量,该笔土地交易创下了自去年楼市低谷以来佛山的总价地王。

在2007年12月底,万科董事长王石曾在中央电视台《经济半小时》栏目上声明:“2008年之后,万科绝不拿地王。”而2007年,10个城市的地王,万科占其二,一块是在东莞,一块在福州。

不过事情正在发生变化,“万科的一个高层告诉我,‘现在不要看我们在说什么,而是看我们做什么。’”华南一基金投资总监说。

土地饥渴:拿地速度比不过卖房速度

万科对于土地的为何显得如此饥渴?

比较两个数据:2009年上半年万科销售面积为348.8万平米,上半年新增土地储备为331.2万平米。这意味着尽管经过五、六月的疯狂拿地,上半年万科土地储备总量仍然减少17.6万平方米。而2008年底万科总土地储备建筑面积达2281万平方米,其中权益土地储备面积1793万平方米,同比2007年下降1.5%。

2008年12月保利地产(600048)从中心城市入手,成交三块总面积达100万平方米的土地。2009年3月末,保利地产的土地储备再次净增加336万平方米,其土地储备总面积达到2570.18万平方米。此前本报曾指出若按照一季度销售速度,保利土地储备可供开发销售约33.67个季度,万科则仅够10.68个季度,相当于两年半。

此前本报曾假设未来三年万科年均增长28%,保利地产年均增长80%,到2011年,保利地产即可以年销售905亿元超越现在的行业龙头万科。从今年上半年情况看,形势发展得更快。

09年1-6月份,万科累计销售面积348.8万平方米,销售金额307.6亿元,分别比08年同期增长31.2%和27.5%。

同期保利实现签约面积252.43万平方米,同比增长164.41%;实现签约金额210.54亿元,同比增长168.18%。

保利和万科的差距进一步缩小,如果万科的发展延续08年以来迟缓的速度,保利超越万科的局面或许会提前到来。

战略转移:转战二线城市中心区

竞争对手的压迫式追赶正是万科激进拿地的催化剂。

从其近两个半月增加的18个项目区域看,万科或许正在酝酿一场战略转变。

东方证券分析师魏博曾在其研究报告中这样算过一笔账,从项目获取的分布上来看,今年以来万科仅仅在广州和上海获得了两个小项目,建筑面积不到210000万平方米,两块地万科需承担的地价款仅仅为5.33亿元,占到万科目前所需支付地价的7%,而万科目前在二线城市地价购置款已经占到总地价款的87%。

可以引用对比的一个数据是,2006年(截至年报披露时间2007年3月)所获取的12个项目中有10个是位于上海、广州、深圳。而在2007年中万科所获取的54个项目中,以规划建筑面积计算,比例亦接近37%。事实上,万科的调整在去年已经展开,其2008年获取的28个项目中,一线城市仅占3个。

被动急速转向的万科,正在释放一个值得注意的信号。

从销售单价看,万科6月份的销售单价达到10224元/平方米,再度创下2008年以来新高。销售单价的最高点出现在2007年的11月,为10393元/平方米,此外的月份,保持在7000-9000元/平方米左右的水平。2009年1-6月,逐月销售单价为7657元/平方米、7524元/平方米、8504元/平方米、8857元/平方米、9197元/平方米、10224元/平方米。这或许就是万科在配合市场逐步改变产品结构的信号。

这意味着,万科将深化二线城市核心区域作为自己的主战场。

另外一个值得提及的背景是,碧桂园2009年上半年增长速度仍然缓慢,合同销售额共约87.9亿元人民币,同比2008年增长约6.5%。事实上,碧桂园的产品正是单一集中在城乡结合部的典型代表。

万科董秘谭华杰近期接受国土资源报的采访内容可以作为注解,“……一线城市的一些成交地块,以它们的地价水平,按照周边目前的房价几乎是不可能赚钱的,房价要涨20%~30%才能保证基本的利润,如果要获取一个比较高的利润,那么房价得涨50%才行,这种价格拿地基本就是靠胆量,跟理性判断没什么关系。所以我们只好选择在二线城市拿地。”(记者 黄莹颖)

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